Checkliste für den Kauf einer (Ferien-) Immobilie in den Bergen

Eine Ferienwohnung in der Lenzerheide oder in Graubünden kaufen? Darauf kommt es an. (mit Checkliste zum Download)

Tipps für den Kauf einer Ferienwohnung oder eines Hauses sind dann gefragt, wenn man sich nicht zu einem Impulskauf hinreissen lassen will. Ich habe in meiner Maklertätigkeit schon viele Käufer begleitet. Was ich daraus gelernt habe? Sehen Sie selbst …

Für viele der grosse Traum – ein Feriendomizil in den Bergen. Das ist Erholung und Abwechslung pur.

Stimmt, denn hier kann man praktisch jede Jahreszeit etwas anders als im Unterland erleben. Der einmalige Bergfrühling kommt in der Regel etwas später, die Bündner Sommertage sind deutlich angenehmer als in den heutzutage heissen Städten, der Herbst bunt und nebelfrei und weisse Wintertage lassen sich vergnüglich-sportlich geniessen.

Soweit alles wunderbar. Trotzdem sollte man sich – und das rate ich Ihnen als erfahrener Immobilien-Spezialist für Feriendomizile in Graubünden – einige ganz wichtige Vorgedanken machen, damit alle Träume Realität werden und über viele Jahre Freude machen.

Eine einfache erste Frage: Weshalb will ich eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus? Weil meine Freunde auch so etwas haben und das heute einfach dazu gehört? Weil ich am Wochenende so richtig vom Berufsalltag abschalten will? Freude am Sport habe? Mich die Berge mehr reizen, als das Meer? Ich meiner Familie etwas Besonderes bieten will? Gerne Freunde einlade? Eine Kapitalanlage in Zeiten von Negativzinsen suche?

Schon kann man die ersten Parameter zu Ort, Lage, Grösse, Infrastruktur und Kaufpreis notieren, welche die Immobilie erfüllen soll. Es ist ganz gut, so etwas zu machen, bevor man eine konkrete Immobilie ins Auge gefasst hat und sich schnell mal verführen lässt. Ein passendes Objekt lässt sich immer finden. Manchmal braucht es etwas Zeit, doch dann hat man genau, was man sich gewünscht hat.

Stehen Partner und Familie hinter dem Projekt? Sind sich alle bewusst, was ein fixes Feriendomizil bedeutet? Wie oft will man hochkommen? Wer organisiert jeweils alles: Anfahrt, Einkaufen, Reinigung und so weiter. Es lohnt sich sicher, das Projekt in einer entspannten Atmosphäre gemeinsam zu besprechen und gegenseitige Wünsche abzuholen.

Ja, Sie lesen richtig, ich möchte Ihnen etwas verkaufen. Trotz all dieser durchaus kritischen Fragen. Doch es liegt mir immer viel daran, mit meinen Erfahrungen und dem richtigen Vorschlag, der jeden Kundenwunsch aufnimmt, eine echte Punktlandung zu realisieren. Das ist mein Original Bündner Erfolgsrezept, das auch Sie überzeugen wird.

Tipps für den Kauf einer Ferienwohnung in Form einer Checkliste:

Lage generell

Meine Wunschregion in Graubünden

Da bin ich als eingefleischter Bündner völlig offen. Jede Ecke hat ihren Reiz. Hier finden Sie übrigens einen Vergleich von sieben Bündner Bergdestinationen im Detail. Das Wichtigste ist, dass Ihre Bedürfnisse und die Ihrer Familie abgedeckt werden, d.h. wie sieht es mit der Anbindung an Infrastrukturen (Sport, Erholung, Einkaufen, Ausgehen) aus. Oder suchen Sie das genaue Gegenteil?

Wie lange darf die Anreise ab meinem Wohnort sein

Ein ganz entscheidendes Kriterium, wenn man möglichst viele Wochenenden im Bündnerland verbringen will, denn die Autofahrt kann gerade im Winter auch mal länger dauern. Normalerweise benötigen Sie für die Fahrt von Zürich nach Flims/Laax oder in die Lenzerheide rund 1,5 Stunden, nach Arosa oder Disentis rund 2 Stunden, nach St. Moritz 2,5 und nach Scuol sogar 3,5 Stunden.

Sind Sie oder andere per ÖV unterwegs

Werfen Sie einen Blick in den SBB-Fahrplan.

Standort

Was für Bauvorhaben sind in der Umgebung geplant

Hier lohnen sich genaue Abklärungen. Wer will schon plötzlich an eine Hausmauer, statt in die Berge blicken. Dabei kann ich Sie mit Grundbuchabklärungen und Insiderwissen unterstützen.

Wie sieht die Nachbarschaft aus

Auch hier gilt: genau hinschauen. Ist der Abstand zum Nachbauerhaus o.k. oder nervt mich vielleicht das Geläut eines Kirchturmes? Auch hier werde ich Sie offen informieren.

Infrastruktur

Wie oben schon erwähnt. Jedem das Seine. Der eine sucht Abgeschiedenheit und Ruhe, der andere möchte mitten im Geschehen wohnen.

Standort

Der Standort ist das wichtigste Merkmal einer Immobilie und hat einen wesentlichen Einfluss auf den heutigen und künftigen Wert der Liegenschaft.

Objekt

Haus oder Wohnung

Ein Haus bietet in aller Regel mehr Platz und viel Aussenbereich. Bei einer Wohnung kann man einfacher den Schlüssel drehen, muss niemanden für den Garten aufbieten und sich auch nicht den Weg zum Eingang freischaufeln. Bei einem Haus kann man jemanden vor Ort für die Hauswartungen engagieren. Das sind sehr beliebte Jobs hier bei uns. Wenn alles stimmt, ist es eigentlich egal, was man wählt.

Grösse, Zimmer, Nasszellen

Lassen Sie Ihren Träumen freien Lauf! Wichtig ist, dass das Objekt auf die Anzahl Bewohner und deren Lebensgewohnheiten abgestimmt ist, damit jeder seiner Beschäftigung nachgehen kann: Kochen, TV-Schauen , Lesen, Spielen, Smartphone … und auch der Morgen rund ums Bad sollte möglichst stressfrei sein.

Allgemeinzustand, bauliche Anpassungen

Der bauliche Zustand einer Liegenschaft gibt Auskunft darüber, mit welchen Folgekosten zu rechnen ist. Als Fachmann organisiere ich Ihnen gerne Kostenvoranschläge für Erneuerungen, bauliche Anpassungen oder eine professionelle Prognose, mit welchen Investitionen und die kommenden Jahre zu rechnen ist. Bei einem Neubau-Projekt berate ich Sie gerne mit meinem Team bezüglich Ihrer Anpassungswünsche. Das kann Technisches oder Architektonisches umfassen.

Wellness, Sauna, Whirlpools, Pools, Spielplätze?

Mein Tipp: Überlegen Sie in aller Ruhe, was Sie wirklich benutzen werden. Sonst sind dies nur platz- und geldraubende Einrichtungen, die unterhalten werden müssen.

Nebenräume, Keller, Weinkeller, Garagen, Parkplätze

Erster Check: Was gehört alles dazu? Und dann unbedingt schauen, dass Platz für alles vorhanden ist – ausser Sie haben sich dem Minimalismus verschrieben – denn es kommen Skis, Langlaufskis, Schneeschuhe, Wander- und Bike-Ausrüstung, Tennis- und Golfschläger und entsprechende Outfits zusammen. Und Garage oder Parkplätze sind wichtig, da Autos in der Nacht nicht auf öffentlichen Parkplätzen abgestellt werden dürfen.

Pläne, Baubeschriebe, Termine

Wenn Sie eine Neubauimmobilie kaufen, sollten Sie sich den Baubeschrieb genau anschauen. Ich unterstütze Sie gerne dabei, da man die eingesetzten Beträge für Küchen, Bäder, Bodenbeläge, Elektrisch oder Verputz genau anschauen muss. Je nach Höhe der eingesetzten Beträge kann man hier schnell man um einige tausend Franken gegenüber einem anderen Objekt im Minus stehen.  Was nicht im Baubeschrieb enthalten ist, muss der Bauträger auch nicht erbringen.

Finanzielles

Die Finanzierung einer Ferienimmobilie hat ihre Besonderheiten. In meinen „Tipps für den Kauf einer Ferienwohnung“ kann ich nicht auf alle eingehen. Wenn Sie dazu mehr wissen wollen, freue ich mich auf Ihre Kontaktaufnahme.

Preise von Ferienwohnungen im Kanton Graubünden

Eigenkapital

Die Banken geben Hypotheken für Zweitwohnungen, allerdings oft zu schlechteren Konditionen als für den ständigen Wohnsitz: Statt der üblichen 80 Prozent finanzieren sie Ferienwohnungen lediglich zu 50 Prozent. Kaufwillige müssen also deutlich mehr Eigenkapital mitbringen. Wenn Sie die Wohnung als Erstwohnsitz nutzen, liegt man bei den üblichen 20 Prozent und Sie können ausserdem Gelder aus der Säule 2 und 3a verwenden.

Wahl der Finanzierung

Der restliche Kapitalbedarf lässt sich mit einer Hypothek finanzieren. Hier haben Sie die Wahl zwischen einer variablen Hypothek, einer Festhypothek und einer Libor Hypothek. Der Wohnungskauf ohne Eigenkapital ist in der Schweiz bei keiner Bank möglich. Gerne berate ich Sie – ob Sie aus der Schweiz oder dem Ausland kommen – aufgrund meiner langjährigen Erfahrung und meinen Bankkontakten vor Ort.

Wie hoch sind die Unterhalts- und Nebenkosten

Ein Punkt, der oft vergessen wird. Neben den üblichen Kosten für Elektrisch und Wasser etc. kommen auch Budgetposten für Verwaltung, Hauswartung, Heizung, Schneeräumung oder Versicherungen dazu.

Erneuerungsfonds

Gerade bei älteren Immobilien ist der Sanierungsbedarf nicht zu unterschätzen. Hat die Eigentümergemeinschaft nur einen geringen oder gar keinen Erneuerungsfonds angelegt, wird der Wohnungskauf bei grösseren Renovationen schnell zum Verlustgeschäft.

Will ich die Wohnung, das Haus auch vermieten

Ganz generell sollten Sie sich finanziell beim Kauf nicht übernehmen. Der Wunschtraum soll zum Traum werden und es auch bleiben. Bei einer vermieteten Wohnung sollte nach Abzug der Hypothekarkosten noch ein Überschuss bleiben. Wenn Sie die Wohnung vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern.

Schön, Sie haben es geschafft. Ich hoffe unsere Tipps für den Kauf einer Ferienwohnung haben Ihnen weitergeholfen.

Übrigens: Ich habe in meiner Zeit als Immobilienmakler in Lantsch/Lenz, Lenzerheide schon viele Käufer bei dieser Entscheidung begleitet und ich mache das aus Leidenschaft. Fragen Sie mich an – ich stehe Ihnen bei diesem Prozess gerne zur Seite. Ausserdem biete ich Ihnen als Vorbereitung, meine Checkliste als PDF-Download zum Ausdruck an.

Download: Checkliste Kauf Ferienwohnung oder Ferienhaus